日本生命保険は、オフィスビルを中心に日本全国に多数の不動産を保有しています。東京駅の丸の内側には多数の超高層ビルが林立していますが、丸の内北口改札から最も近い日本生命丸の内ビルが、2004年の竣工以来、日本生命の不動産ポートフォリオの顔となっています。2014年には、丸の内物件第2号として、パレスホテル東京の隣に、日本生命丸の内ガーデンタワーが竣工し、日本生命丸の内ビルと共にポートフォリオを代表する物件になりました。

日本生命丸の内ガーデンタワーは、皇居外苑の和田倉濠を一望できる景観に恵まれ、2014年の竣工当時から三井物産株式会社の本店となっています。地下1階から2階にはバラエティに富んだ飲食店、3階には貸し会議室のAPオフィス東京、および会員制サテライトオフィスのビジネスエアポート東京が展開していますが、その他のオフィスフロアは全て三井物産およびそのグループ企業に賃貸しています。

しかし、三井物産は近隣の大手町で自社ビルを建設しており、完成する2020年には丸の内ガーデンタワーから退去する可能性が高くなっています。また、東京では、2018年から2020年にかけて多数のオフィスビルが完成する予定であり、賃貸オフィス需給の悪化が懸念されています。今回、ニッセイ基礎研究所では、2020年の丸の内ガーデンタワーの後継テナントをイメージするため、大手町、丸の内、有楽町(大丸有エリア)の全てのビルのオフィステナントを調査しました。

実際に確認して改めて感じたのは、金融機関や法律事務所を中心とした外資系企業の数の多さです。製造業などの国内企業の本社も多い大丸有エリアでは、2000年以前、外資系企業の存在感は現在ほど大きくありませんでした。その後のエリア包括的な再開発により、オフィステナントの顔ぶれが大きく変わったといえます。

同エリアの包括的な再開発は、ビル単体に止まらず、再開発された新築ビルに次の取り壊しビルのテナントを取り込み、順次、取り壊しと新築を繰り返す連鎖型の再開発でした。2002年の丸の内ビルディングの竣工から始まり、その後も、新丸の内ビルディングや丸の内パークビルディングなどの超高層ビルが相次いで竣工していきました。

丸の内ビルディングは、複合ビルとして新たに竣工して以降、高級感のあるショッピング、グルメスポットとして賑わいを維持しています。また、後続の複合ビルも概して集客力が高く、ビル以外でも、景観が向上した丸の内仲通りのライトアップイベントなどが人気を集めています。このように、丸の内エリアは、単なるオフィス街に止まらず、洗練された街並みと商業的賑わいを兼ね備えた東京の顔へと進化してきました。