長山清子=構成 小原孝博(藤川 太氏)=撮影

【1】一生賃貸 vs 中古持ち家

今のような局面で不動産は買いなのか

一生賃貸で暮らすのと、中古の持ち家を買うのとでは、どちらが得か。資産価値の面と使い勝手の良しあしの2つで比較してみましょう。

まず資産価値の面でいうと、持ち家を購入して得をするのは、不動産価格が上がると見込まれるとき。バブル期以前に家を買った人は、その後の価格急騰時に売り抜けて、儲けを出すことができました。反対に、今のように不動産価格が下がる局面で持ち家を買うと、さらに値下がりして損をするかもしれません。

例外的に、東京のごく一部、たとえば山手線の内側エリアのように、利便性の高い地域の不動産価格は、上がったり下がったりを繰り返しています。

政府が量的緩和をしてバブルが起き、弾ける。そしてそのツケをまた量的緩和で解消しようとして、バブルを起こして、弾ける。これをまるで株のように繰り返しているのが、2000年代に入ってからの都内の不動産価格の動きです。

ただし、それは東京のごく一部であって、日本全体ではこれから明確に人口が減るわけですから、全体として不動産価格が下がっていくことは間違いありません。そう考えると、経済的には賃貸のほうが得といえる時代がすでにきているのかもしれません。

もし購入するのであれば、安く買えるチャンスは新築より中古のほうが多い。日本では住宅についても減価償却という考え方があり、築年数に比例して価値が下がっていくため、お買い得な物件が出てくるからです。

使い勝手の面でいえば、確かに持ち家は自由に内装を替えたり、楽器を演奏するための防音室をつくったりという希望は、叶えることができます。その一方、賃貸にはライフスタイルに合わせて住み替えが気楽にできる、という大きなメリットがあります。近所に気に食わない人がいたら引っ越せばいいわけです。

ところが持ち家の場合、なかなか引っ越しができない。売るにしても買ってくれる人がすぐ見つかるとは限らないし、売買のときにかかるコストも物件価格の1割程度とバカになりませんから、簡単には引っ越せません。家を購入した後に転勤を命じられ、その間だけでも誰かに貸そうとしても、「戻ってきたらすぐに明け渡す」という契約では家賃が安くなるし、他人が使用する分、家も傷みます。

結局、持ち家で得をすることは簡単ではありません。

(ファイナンシャルプランナー 藤川 太)

【2】新築分譲 vs 中古マンション

間取りや設備の「×」をリフォームで解消する

マンション購入で失敗しないためにはどうすればいいでしょうか。

マンションを構成する要素には、「Price(価格)」「Place(立地)」「Plan(間取りや設備)」という「3つのP」があります。この3つのPについて、新築・中古・築年数など様々な条件のマンションを「◎」「○」「△」「×」という4段階で評価しながら、解説していきましょう。

まず、都市部の新築分譲マンションは、価格(Price)が2012年から上昇しています。

不動産調査会社である「東京カンテイ」の調査によると、首都圏にある新築マンションの平均価格は2015年に5183万円となり、14年の4653万円から11.4%と大幅に上昇しました。

その要因としては、東日本大震災の復興や東京五輪誘致により建設関連の需要が増え、人件費が下がらないことが影響しています。今後も不動産価格が上昇し続けるとは限りませんが、ここ数年間は高めの価格で推移していることから、新築マンションの価格は「△」といえます。

立地(Place)の面でいうと、近年は新築マンションの供給量そのものが減ってきています。自分の住みたいエリアがあっても、そこに分譲予定の新築マンションはないかもしれません。その意味で立地は「△」になります。

ただし供給量を絞っている分、新築で売りに出される分譲マンションは、都心部や郊外のターミナル駅近くの好立地であることが多いのです。この場合は利便性の良さから、価格は高くなり手が出にくいのですが、立地は「○」といえます。間取りや設備(Plan)については、最新のものが採用されていることもあり「○」になります。

中古マンションについては、築浅か築古かで事情が大きく異なります。

特にここ10~15年以内に建設された築浅物件は、当時のマンションブームを反映し、比較的良好な立地であることが多いため、立地は「○」といえます。

間取りや設備も「○」で、新築に比べて遜色ありません。もちろん10年分の使用感はありますが、構造や設備が古くて使いづらいということはないでしょう。

価格は「○」、もしくは「△」。今は中古マンションの需要があるので、築10年くらいでは「中古だけどそんなに安くない」という相場です。なぜ需要が高いかというと、買う人の年収は横ばいか、下手をしたら下がっているにもかかわらず、新築マンションの価格は上がっているため、中古に目を向ける人が増えているからです。築浅で質のいいマンションが増えていることも中古人気の一因です。

一方、築30年以上の築古のマンションの価格は「◎」となる。都内でも1000万円台で購入できるものもあります。売りに出されている数も多いので立地は選びやすく「○」といえますが、間取りや設備は古くて傷んでいるので「×」です。

ただ間取りや設備については、リフォームすれば最新のものに変えることができます。

最近では、仲介会社が事前に建物検査(インスペクション)をしたり、品質保証のサービスをしたりする場合もある。不動産会社が買い取ってフルリフォームして売り出す物件も増加しています。間取りや設備の「×」を解消する手立てはあるので、その意味では「×」が「○」になることもあります。

(住宅ジャーナリスト 山本久美子)